Bearbeiter: Dr. Gernot Schmalz-Brüggemann

► Wohnungsmiete; Mieterhöhung durch Vereinbarung; Verhältnis zur Erhöhung kraft gesetzlichen Anspruchs, § 557 ff. BGB. ► Berechnung der Mieterhöhung aufgrund falscher Wohnungsgröße. ► Störung der Geschäftsgrundlage aufgrund falscher Vorstellungen bei Vertragsschluss, § 313 I, II BGB. ► Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag

BGH Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18 -

Fall (Mieterhöhungen)

M war von Anfang des Jahres 2011 bis Ende 2019 Mieter einer Wohnung des Vermieters V in der Stadt S. Der schriftliche Mietvertrag von 2011 enthielt den Betrag der ursprünglich vereinbarten Wohnungsmiete und die Verpflichtung zur Zahlung der Betriebskosten. Angaben zur Größe der Wohnung enthielt der Vertrag nicht. In den Jahren 2012, 2014, 2016 und 2018 übersandte V dem M insgesamt vier Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den städtischen Mietspiegel, der den Schreiben beigefügt war und aus dem sich ergab, dass die Miete auch nach der Erhöhung noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. In den Mieterhöhungsschreiben wurde eine Wohnfläche von 113 qm zugrunde gelegt und die Erhöhung danach berechnet. M erklärte zu den Mieterhöhungen jeweils schriftlich seine Zustimmung und zahlte die erhöhte Miete. Aus Anlass der Erhöhung von 2018 bezweifelte M die von V zugrunde gelegte Wohnungsgröße, so dass diese von einem Sachverständigen überprüft wurde. Dabei ergab sich, dass die Wohnung nur eine Größe von 102 qm hat. M verlangt von V Rückzahlung der auf 11 qm entfallenden und insgesamt 5.100 Euro betragenden Erhöhungsbeträge. Er verweist darauf, dass V die Mieterhöhungsverlangen entsprechend den gesetzlichen Vorschriften mit dem Mietspiegel der Stadt S begründet hat und dass danach Vergleichsmaßstab für die Miethöhen die Miete pro Quadratmeter Wohnfläche ist. V habe deshalb eine Erhöhung nur auf der Basis von 102 qm verlangen können. Die Zahlung der darüber hinausgehenden Beträge von insgesamt 5.100 Euro habe keine Anerkennung bedeutet, sondern sei ausschließlich Folge seines Irrtums über die wahre Wohnungsgröße gewesen. Da die Bestimmung der richtigen Wohnungsgröße Sache des Vermieters sei, trage V die Verantwortung für den Fehler und müsse den daraus erlangten Vorteil zurückgeben. V beruft sich darauf, dass M den Mieterhöhungen ausdrücklich zugestimmt hat und dass die Miete nach jeder Erhöhung auch unter Berücksichtigung der geringeren Wohnungsgröße noch unterhalb der Vergleichsmiete des Mietspiegels lag. Ist der von M erhobene Anspruch auf Rückzahlung der auf 11 qm entfallenden Erhöhungsbeträge von insgesamt 5.100 Euro berechtigt?

Lösung

I. M kann gegen V einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zustehen; Anspruchsgrundlage ist § 812 I 1 BGB.

1. Durch die Zahlung der Miete hat V Beträge erlangt, die auch die von M zurückgeforderten 5.100 Euro umfassen.

2. Die Beträge hat M geleistet, weil er damit seine Verpflichtungen zur Mietzahlung nach den Erhöhungen erfüllen wollte. Die Zahlungen können deshalb zu einer Leistungskondiktion i. S. des § 812 I 1 BGB führen.

II. Die Beträge müsste M ohne Rechtsgrund geleistet haben.

1. Rechtsgrund können Ansprüche des V gegen M aus dem Mietvertrag sein. Nach § 535 II BGB hat der Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Mieter die vereinbarte Miete entrichtet. In der im Mietvertrag von 2011 vereinbarten Miete sind die Beträge, die später zur Zahlung von insgesamt 5.100 Euro geführt haben, noch nicht enthalten. Deshalb kann sich ein Anspruch des V auf diese Beträge nur aus nachträglichen Mieterhöhungen ergeben. Da die Erhöhungsbeträge von insgesamt 5.100 Euro auf die 11 qm zuviel angesetzte Wohnfläche entfallen, besteht ein Anspruch des V nur dann, wenn sich die Mieterhöhungen auch auf die 11 qm Wohnfläche erstrecken, die über die tatsächliche Wohnungsgröße von 102 qm hinausgehen. Ist das nicht der Fall, fehlt es an einem Rechtsgrund für die Zahlung der 5.100 Euro.

a) Nach § 557 I BGB können die Mietparteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Für diese Vereinbarung gelten die allgemeinen Vorschriften über den Vertragsschluss (§§ 145 ff. BGB). Die vier Mieterhöhungen von 2012, 2014, 2016 und 2018 erfolgten in der Weise, dass V dem M ein Angebot zu einer Mieterhöhung zugesandt hat, das von M angenommen wurde. Somit haben V und M sich auf Mieterhöhungen geeinigt.

b) Inhalt der damit erfolgten Einigung war jeweils ein neuer Mietbetrag. Dieser umfasste auch die Beträge, die auf die angenommene Wohnungsgröße von 113 qm statt 102 qm entfielen und sich auf insgesamt 5.100 Euro beliefen. Danach bestand für die Zahlung der 5.100 Euro ein vertraglich begründeter Rechtsgrund. Allerdings ist noch unberücksichtigt geblieben, dass die zugrunde gelegte Wohnungsgröße nicht zutraf.

2. V hat das Erhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel der Stadt S verknüpft, der die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt und bei der es auch auf die Größe der Wohnung ankommt (vgl. § 558 II BGB „Größe“). Deshalb könnte eine Auslegung der Erhöhungsvereinbarungen (§§ 157, 133 BGB) in Betracht gezogenen werden, wonach für die Anwendung des Mietspiegels die wirkliche Wohnungsgröße maßgebend ist und dies auch auf die Erhöhungsvereinbarung übertragen werden kann. Wie üblich wurde auch im vorliegenden Fall die neue Miete in Form eines neuen Monatsbetrages vereinbart (oben II 1 b). In solchem Fall besteht keine Möglichkeit, im Wege der Auslegung zu einem anderen Betrag zu kommen, als der vereinbart wurde. Mietspiegel und angenommene Wohnungsgröße dienen lediglich als Berechnungsgrundlage und als bloßes Motiv für die Berechnung der Erhöhung. Der Betrag selbst kann dadurch nicht verändert werden. Nur wenn der Betrag als solcher auslegungsbedürftig wäre, könnte auch die Berechnungsgrundlage mit herangezogen werden; vorliegend ist das aber nicht der Fall.

BGH [17] Die hier in Rede stehenden Mieterhöhungsvereinbarungen sind dahin auszulegen, dass die Miete auf den darin jeweils explizit genannten neuen Betrag erhöht wird und nicht lediglich auf einen geringeren Betrag, der sich durch Multiplikation des jeweils erhöhten Quadratmeterbetrages mit der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Gegenstand der vereinbarten Mieterhöhungen ist der jeweils genannte Betrag, auf den die Nettomiete für die Wohnung erhöht wurde. Bei der Wohnfläche, die zur Ermittlung dieser neuen (erhöhten) Miete genannt war, handelt es sich…lediglich um den (nicht zum Vertragsinhalt gewordenen) Grund für die von V angestrebte und von M akzeptierte Vertragsänderung.

3. Da M sich auf einen Irrtum beruft, kommt eine Anfechtung seiner Zustimmungserklärungen nach § 119 I BGB in Betracht. Jedoch hat M sich über den Inhalt seiner Erklärung, in der er sich mit der höheren Miete einverstanden erklärt hat, nicht geirrt. Der Irrtum bezog sich auf die Wohnungsgröße, die aber (vgl. vorstehend 2) lediglich Motiv für die Erklärung war und nicht zum Inhalt der Erklärung gehörte. Überdies kommt § 119 BGB nur bei einem einseitigen Irrtum zur Anwendung. Da nicht davon ausgegangen werden kann, dass V vorsätzlich eine falsche Wohnungsgröße zugrunde gelegt und damit einen Betrug begangen hat, war der Irrtum ein beiderseitiger. Der Irrtum beider Vertragsparteien wird als Störung der Geschäftsgrundlage behandelt; dazu nachfolgend II.

4. Dass die wirkliche Größe einer Wohnung maßgeblich ist, könnte sich aus den gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 ff. BGB) ergeben.

a) Neben der Möglichkeit, die Miete durch Vereinbarung zu erhöhen (§ 557 I BGB), wird dem Vermieter ein Anspruch auf eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeräumt (§§ 557 III ff. BGB). Zu den Voraussetzungen dafür gehören die Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 I, II BGB) und über Mietspiegel (§§ 558 a II, 558 c BGB). Soweit dabei die Miete aus dem Quadratmeterpreis und der Wohnungsgröße ermittelt wird, besteht auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung kein Zweifel, dass dabei die wirkliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen ist. Hätte V den Weg über die einseitige Mieterhöhung beschritten, würden die von ihm in Ansatz gebrachten 113 qm nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

b) Jedoch ist es nicht gerechtfertigt, die für einen gesetzlichen Anspruch auf eine Mieterhöhung geltenden Voraussetzungen auf die vertraglich vereinbarte Mieterhöhung anzuwenden. §§ 557 I, 558 b I, II BGB stellen die Mieterhöhungen durch Vereinbarung und durch Gesetz nebeneinander. Für vereinbarte Mieterhöhungen gilt Vertragsfreiheit, die nicht durch die für eine Erhöhung kraft gesetzlichen Anspruchs geltenden Vorschriften beschränkt wird.

BGH [15,16] Hat der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zugestimmt, kommt es nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforderungen des § 558 a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat. Denn durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt - nach allgemeiner Meinung - eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande (BGH NJW 2004, 3115 unter II 2; ebenso Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 31 und § 558b Rn. 4; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558b Rn. 12;…). Dass eine solche vertragliche Vereinbarung neben den gesetzlich vorgesehenen einseitigen Mieterhöhungen und dem (gerichtlichen) Mieterhöhungsverfahren nach § 558, § 558 b BGB möglich ist, ergibt sich aus § 557 Abs. 1 BGB. Der Wirksamkeit der Vereinbarungen über die Mieterhöhungen stehen auch nicht die Regelungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB entgegen. Die darin vorgesehene rechtliche Folge einer Unwirksamkeit knüpft gerade nicht an eine individualvertraglich vereinbarte Mieterhöhung an. Vielmehr sind von dem Verbot lediglich Abreden erfasst, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern (vgl. BGH NJW 2009, 2739 Rn. 12).

Folglich ergibt sich aus den gesetzlichen Vorschriften des Mietrechts nicht, dass die falsche Wohnungsgröße zu einer von der Vereinbarung abweichenden Miethöhe führt. Die Überlegungen II 2 - 4 haben nicht dazu geführt, dass der unter II 1 festgestellte Rechtsgrund entfallen ist.

III. Der Rechtsgrund könnte dadurch entfallen, dass eine rückwirkende Anpassung der Miethöhe wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zu erfolgen hat.

1. Grundlage für die Prüfung ist § 313 Abs 1 BGB. Danach ist ein Vertrag erforderlich. Das ist im vorliegenden Fall nicht der Mietvertrag von 2011, denn bei diesem ist keine Wohnungsgröße vereinbart oder zugrunde gelegt worden. Verträge sind vielmehr die vier Mieterhöhungen (oben II 1 a).

2. Es muss ein Umstand vorliegen, der Geschäftsgrundlage für den Vertrag war (bei der Auswahl des Umstands muss bereits auf die Voraussetzung 3. geblickt werden, d. h. der Umstand muss sich möglicherweise geändert haben oder sich als falsch erweisen). Geschäftsgrundlage ist ein Umstand, der nicht zum Vertragsinhalt geworden ist, der aber von beiden Parteien oder von einer für die andere erkennbar zur Voraussetzung für den Abschluss oder die Durchführung des Vertrages gemacht wurde (zur Definition des BGH noch nachfolgend). Ein solcher Umstand könnte bei den Mieterhöhungen die Wohnungsgröße sein. Zwar muss bei einem Mietvertrag die Wohnfläche nicht zwingend in Quadratmetern angegeben werden; folglich war es unschädlich, dass der 2011 geschlossene Mietvertrag keine Angabe über die Wohnungsgröße enthielt. Wenn aber, wie im vorliegenden Fall bei den Mieterhöhungen, die in Quadratmetern bezifferte Wohnfläche ein wesentlicher Berechnungsfaktor ist, muss diese Wohnflächenangabe zutreffend sein. Deshalb ist anzunehmen, dass M und V bei den Vereinbarungen der Erhöhungen von einer Wohnfläche von 113 qm ausgegangen sind und diese Größe zur Grundlage für die künftig zu zahlende Miete gemacht haben.

BGH [21] Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach der Rechtsprechung des BGH gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (st. Rspr.; vgl. BGH NJW 2010, 1553 Rn.17 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Wohnfläche, die die Parteien aufgrund eines beiderseitigen Kalkulationsirrtums den jeweiligen Mieterhöhungsvereinbarungen zugrunde gelegt haben, ersichtlich erfüllt.

Zwar gehören Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, n icht zur gemeinsamen Geschäftsgrundlage. Das hat aber nur Bedeutung, wenn sich die risikobelastete Partei auf eine Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Im vorliegenden Fall fällt die richtige Erfassung der Wohnungsgröße in den Risikobereich des V (BGH [24]), der sich aber nicht auf eine Störung beruft. Zu Lasten des M wirkt sich die Risikoverteilung nicht aus. Somit war Geschäftsgrundlage, dass die Wohnung 113 qm groß ist.

3. Nach § 313 I BGB muss d ie Geschäftsgrundlage sich schwerwiegend verändert haben, was insbesondere der Fall ist, wenn sie weggefallen ist. Die Diskrepanz zwischen angenommener und wirklicher Wohnungsgröße bedeutet weder einen Wegfall noch eine sonstige nachträgliche Veränderung. Nach § 313 II BGB steht gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen. Die Vorstellung von M und V, dass die Wohnung 113 qm groß ist, hat sich, da sie nur 102 qm groß ist, als falsch herausgestellt. Zwar reicht nicht jeder kleine Irrtum zur Bejahung des § 313 II BGB aus. Eine Differenz von 11 qm bedeutet aber eine Überzahlung von ca. 10 % der Miete und ist damit nicht mehr unbedeutend. Das zeigt sich auch an der Höhe der sich auf 5.100 Euro belaufenden Gesamtüberzahlung. (In den Fällen, in denen der Mietvertrag die Wohnungsgröße bezeichnet und die wirkliche Größe um 10 % oder mehr nach unten abweicht, nimmt die Rechtsprechung einen Mangel i. S. des § 536 I BGB an, vgl. BGH [10].) Somit ist der Tatbestand des § 313 II BGB erfüllt.

4. § 313 I BGB erfordert weiterhin, dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten („Relevanz des Umstands für den Vertragsschluss“).

a) M hätte einer mit einer Wohnungsgröße von 113 qm begründeten Erhöhung nicht zugestimmt, wenn ihm bekannt gewesen wäre, dass die Wohnung nur 102 qm groß ist. Eine fehlende Zustimmung des M hätte zum Scheitern des Vertragsschlusses geführt.

b) Allerdings kann nicht ausgeschlossen werden, dass es gleichwohl zu einem im Ergebnis gleichen Erhöhungsbetrag gekommen wäre. Diese Annahme ist aber nicht hinreichend gesichert, um den unterlaufenen Fehler für irrelevant zu erklären. Im Übrigen wird die Überlegung, welchen hypothetischen Verlauf das Vertragsverhältnis zwischen M und V genommen hätte, noch innerhalb der nachfolgenden Voraussetzung Bedeutung erlangen.

5. Nach dem letzten Satzteil des § 313 I BGB ist weitere Voraussetzung, dass K das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

a) Dafür ist festzustellen, wie hoch die Belastung des M als Folge der Mieterhöhungen war. Dass sie subjektiv für M nicht hoch war, folgt daraus, dass er den Erhöhungen stets und offenbar ohne Verhandlungen mit V zugestimmt hat. Objektiv ist darauf abzustellen, dass die Miete nach jeder Erhöhung auch unter Berücksichtigung der geringeren Wohnungsgröße noch unterhalb der Vergleichsmiete des Mietspiegels lag. Da V jeweils Ansprüche auf Erhöhung der Miete bis zur Vergleichsmiete (§ 558 I BGB) hatte, hätte er eine noch stärkere Anhebung gegenüber M durchsetzen können (§ 558 b II BGB). Eine Miethöhe, die noch unter dem Betrag liegt, der materiell berechtigt und vom Vermieter durchsetzbar ist, ist für den Mieter nicht unzumutbar.

b) Vertiefend BGH [24-26] Dass V seinem Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche zugrunde gelegt haben, hat sich bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung letztlich nicht zum Nachteil des M ausgewirkt. Denn V stand auch bei Berücksichtigung der wahren (geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zu. Diesen Anspruch hätte er im Falle einer Zustimmungsverweigerung des M auch in einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzen können. Zwar wäre es M in einem solchen Fall unbenommen gewesen, das Mietverhältnis durch eine (Sonder-)Kündigung nach § 561 BGB zu beenden, um die begehrte Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen. Dass er eine solche Entscheidung allein deshalb getroffen hätte, weil die - innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende und an sich berechtigte - Mieterhöhung auf einer unzutreffenden Flächenangabe beruhte, erscheint allerdings schon nicht plausibel, weil es auch aus der Sicht eines verständigen Mieters letztlich nur auf den Betrag der Mieterhöhung und dessen materielle Berechtigung und Durchsetzbarkeit ankommen kann und nicht darauf, ob bei der Ermittlung der vom Vermieter geforderten erhöhten Miete ein Fehler unterlaufen ist… Jedenfalls spricht nichts dafür, dass sich die wirtschaftliche Situation des M in irgendeiner Weise günstiger dargestellt hätte, wenn er bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche eine Mieterhöhung abgelehnt und das Mietverhältnis gekündigt hätte. Denn in diesem Fall wären ihm durch die Suche nach einer neuen Wohnung Mühen und Kosten entstanden und ist nicht ersichtlich, dass anderweit eine vergleichbare Wohnung zu einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete zur Verfügung gestanden hätte. Der dem V bei den Mieterhöhungsbegehren bezüglich der Wohnfläche unterlaufene Fehler hatte somit für M keine negativen wirtschaftlichen Auswirkungen, so dass ihm ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen zumutbar ist.

Die Voraussetzungen des § 313 I, II BGB liegen somit nicht vor. M kann die Erstattung der 5.100 Euro nicht über eine Vertragsanpassung erreichen.

Ergebnis: M hat gegen V keinen Anspruch auf Zahlung der 5.100 Euro.


Zusammenfassung

• Für Mieterhöhungen stellt das Gesetz (§§ 557 I, 558 b I, II BGB) zwei Wege zur Verfügung: die vertraglich vereinbarte Erhöhung (i. d. R. nach einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters) und die vom Vermieter einseitig, ggfs. durch Klage auf Zustimmung durchgesetzte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die vertragliche Vereinbarung wird durch die für die einseitige Durchsetzung aufgestellten Voraussetzungen nicht beschränkt. BGH LS 1: Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558 a BGB genügte und materiell berechtigt war, eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestätigung der Senatsurteile NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie NJW 2004, 3115 unter II 2). 

• Die Vereinbarung einer Mieterhöhung, bei der die neue Monatsmiete betragsmäßig festgelegt wird, kann nicht korrigierend dahin ausgelegt werden, dass die neue Miethöhe einer von der Berechnung abweichenden wirklichen Wohnungsgröße angepasst wird. Die Bezugnahme in der Berechnung auf eine bestimmte Wohnungsgröße bleibt Motiv für die Erhöhung und wirkt sich auf die Vereinbarung selbst nicht aus. Auch eine Irrtumsanfechtung ist bei einem bloßen Motivirrtum nicht möglich.

• Geschäftsgrundlage i. S. des § 313 I BGB ist ein Umstand, der nicht zum Vertragsinhalt geworden ist, der aber von beiden Parteien oder von einer für die andere erkennbar zur Voraussetzung für den Abschluss oder die Durchführung des Vertrages gemacht wurde. Ein solcher Umstand ist bei einer Mieterhöhung die Wohnungsgröße.

• BGH LS 2: Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558 b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.